آینده بازار مسکن؛ وابسته به هزینه ساخت و میزان عرضه در شرایط فعلی

در عین حال، باید توجه داشت که تعرفه فعلی الزاماً با هزینه‌های واقعی فعالیت بنگاه‌ها تناسب ندارد. یک مشاور املاک با هزینه‌های سنگینی نظیر مالیات، اجاره‌بها، حامل‌های انرژی، حق بیمه کارکنان و حق عضویت اتحادیه مواجه است؛ در حالی که درآمد او متغیر و کاملاً وابسته به تعداد قراردادهای منعقدشده در طول ماه است.

کمیسیون معاملات در سال ۱۳۹۹ از ۰.۵ درصد به ۰.۲۵ درصد کاهش یافت. این تغییر در حالی رخ داد که حجم معاملات به شدت افت کرد. همچنین، خروج معاملات پیش‌فروش در سال ۱۳۹۰ و راه‌اندازی سامانه‌هایی نظیر «خودنویس» در سال ۱۳۹۹ و «کاتب» در سال ۱۴۰۰، مجموعه منابع درآمدی بنگاه‌ها را به شدت محدود کرده است.

با این وجود، راهکار جبران این کسری، دریافت کمیسیون غیرقانونی نیست؛ بلکه اگر تعرفه رسمی پاسخگوی هزینه‌ها نیست، باید مبنای آن به شکل کارشناسی و منطقی اصلاح شود. برای ساماندهی این وضعیت، سه اقدام باید همزمان مورد توجه قرار گیرد:

۱. شفاف‌سازی کامل تعرفه‌ها

۲. تشدید نظارت بر حسن اجرای قانون

۳. متناسب‌سازی مبنای تعیین تعرفه با هزینه‌های واقعی خدمات و شرایط اقتصادی کشور

آینده بازار مسکن؛ وابسته به هزینه ساخت و میزان عرضه

در شرایط فعلی، هزینه ساخت و میزان عرضه دو عامل کلیدی تعیین‌کننده در آینده بازار هستند. تا زمانی که توان خرید خانوارها محدود است، نمی‌توان انتظار شکل‌گیری رونق گسترده را داشت؛ از طرف دیگر، با توجه به رشد هزینه‌های ساخت و کاهش ساخت‌وساز، انتظار کاهش قیمت نیز منطقی نیست و احتمالاً قیمت‌ها با شیبی ملایم به روند صعودی خود ادامه خواهند داد.

منتظر کاهش قیمت مسکن نباشید / بازار همچنان در مسیر صعود است

سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک، با تشریح وضعیت معاملات و قیمت مسکن، معتقد است که بازار در ماه‌های اخیر از شدت رکود فاصله گرفته، اما هنوز نمی‌توان از رونق گسترده سخن گفت. او با اشاره به افزایش هزینه‌های ساخت، کاهش فعالیت سازندگان و توقف بخشی از پروژه‌های ساختمانی، نسبت به کاهش عرضه در آینده هشدار می‌دهد و می‌گوید قیمت مسکن همچنان با شیبی ملایم صعودی خواهد بود. محرمی همچنین درباره تعرفه مشاوران املاک تأکید دارد که دریافت مبالغ خارج از تعرفه قانونی قابل دفاع نیست، اما تعرفه رسمی نیز باید با هزینه‌های واقعی فعالیت بنگاه‌ها متناسب باشد.

بازار مسکن از رکود فاصله گرفت، اما هنوز رونق نگرفته است

در ماه‌های اخیر وضعیت معاملات مسکن چگونه بوده است؟ آیا می‌توان گفت بازار وارد دوره رونق شده است؟

برای صحبت از رونق واقعی بازار مسکن باید میان افزایش معاملات مصرفی و رونق سرمایه‌گذاری تفاوت قائل شد. در شرایط فعلی، بخش قابل‌توجهی از معاملات با هدف مصرف انجام می‌شود و هنوز تقاضای سرمایه‌گذاری به شکل محسوسی به بازار بازنگشته است.

در ابتدای سال، بخشی از فروشندگان انتظار داشتند قیمت مسکن همگام با تورم افزایش پیدا کند؛ در حالی که بسیاری از خریداران همچنان قیمت‌های سال گذشته را مبنای تصمیم خود قرار می‌دادند. این اختلاف انتظارات، موجب کاهش معاملات و تشدید رکود در بازار شد.

از خردادماه به بعد، بخشی از خریداران خود را با سطح جدید قیمت‌ها تطبیق دادند و در مقابل، انتظارات برخی فروشندگان نیز تعدیل شد. همچنین، انتظار کاهش شدید قیمت مسکن به‌دلیل سایه جنگ، در میان بخشی از متقاضیان کمرنگ‌تر شد. در حال حاضر بازار نسبتاً آرام شده است، اما نمی‌توان از رونق گسترده سخن گفت.

چرا قیمت مسکن همچنان ظرفیت افزایش دارد؟

چشم‌انداز قیمت مسکن در ماه‌های آینده چگونه است؟ آیا امکان کاهش قیمت وجود دارد؟

با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و رشد هزینه‌های ساخت، انتظار کاهش قابل‌توجه قیمت مسکن را ندارم. به نظر می‌رسد قیمت‌ها همچنان با شیبی ملایم روند صعودی داشته باشند.

قیمت مسکن افزایش یافته، اما رشد هزینه‌های ساخت نیز چشمگیر بوده و هنوز تمام این افزایش هزینه‌ها در قیمت نهایی مسکن منعکس نشده است؛ بنابراین، نمی‌توان صرفاً با اتکا به سطح فعلی قیمت‌ها انتظار داشت که بازار وارد مسیر نزولی شود.

از سوی دیگر، کاهش فعالیت سازندگان موضوع بسیار مهمی است. در بسیاری از مناطق، به‌ویژه در بخش‌هایی از مناطق مرکزی و جنوبی تهران، تعداد سازندگان خرد کاهش یافته و بخش زیادی از پروژه‌ها متوقف شده است. جهش قیمت مصالح، عوارض و سایر هزینه‌های ساخت باعث شده ادامه فعالیت برای این گروه دشوار شود که این امر در بلندمدت عرضه واحدهای جدید را کاهش داده و فشار بیشتری بر قیمت‌ها وارد می‌کند.

کاهش ساخت‌وساز؛ زنگ خطری برای عرضه مسکن

توقف پروژه‌های ساختمانی چه اثری بر بازار خواهد داشت؟

وقتی سازندگان خرد از بازار خارج می‌شوند یا پروژه‌های خود را متوقف می‌کنند، اثر آن صرفاً در شرایط فعلی نمایان نمی‌شود؛ بلکه در ماه‌ها و سال‌های آینده خود را در قالب کاهش شدید عرضه نشان خواهد داد. بخش قابل‌توجهی از ساخت‌وساز شهری توسط این گروه انجام می‌شود.

به همین دلیل، باید شرایطی ایجاد شود که پروژه‌های نیمه‌تمام دوباره فعال گردند. کاهش هزینه‌های تحمیل‌شده به سازندگان خرد، می‌تواند به تکمیل پروژه‌ها و افزایش عرضه کمک کند.

«مسکن» همچنان محل حفظ ارزش دارایی است

با توجه به شرایط اقتصادی و سیاسی فعلی، چرا بخشی از تقاضا همچنان به سمت مسکن می‌رود؟

مسکن برای بخش قابل‌توجهی از مردم همچنان یک دارایی باثبات محسوب می‌شود. در مقایسه با برخی بازارهای دیگر، بخشی از تقاضا همچنان مسکن را پناهگاهی برای حفظ ارزش دارایی خود می‌داند.

البته باید میان تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای تفکیک قائل شد. در حال حاضر تقاضای مصرفی حضور دارد، اما تقاضای سرمایه‌گذاری هنوز به اندازه‌ای نیست که بتوان از رونق سرمایه‌ای بازار مسکن سخن گفت. همچنان بسیاری از مردم طلا و ارز را ترجیح می‌دهند؛ اما همان‌طور که همیشه می‌گویم: «طلا ترس دارد و مسکن امنیت!» سرمایه‌گذاری در بخش مسکن علاوه بر حفظ سرمایه، به رشد اقتصادی و اشتغال‌زایی نیز کمک می‌کند.

تخلف در تعرفه مشاوران املاک

یکی از موضوعات پربحث، میزان کمیسیون مشاوران املاک است. با وجود تعرفه قانونی ۰.۲۵ درصد، چرا برخی ارقام بالاتری مطالبه می‌کنند؟

تعرفه رسمی کمیسیون معاملات خرید و فروش، ۰.۲۵ درصد ارزش معامله از هر طرف است. با این حال، در بازار مواردی دیده می‌شود که برخی بنگاه‌ها مبالغی معادل ۰.۵ درصد و حتی تا یک درصد دریافت می‌کنند. دریافت مبلغ خارج از تعرفه قانونی به‌هیچ‌وجه قابل دفاع نیست و در صورت مشاهده، باید با متخلف برخورد شود.

خلاصه خبرهای ۳۱شهریور

• #ترامپ: احتمال توافق با ایران بعد از انتخابات

• #نفت: حوالی ۱۰۰ دلار و پرنوسان

• #بیت‌کوین: عبور از ۸۶ هزار دلار

• #بورس آمریکا: مثبت و نزدیک رکوردها

• #ایران و آمریکا: هم‌زمان مذاکره و تنش نظامی ادامه دار

سخنرانی دکتر پزشکیان در سازمان ملل

پزشکیان امروز حوالی ساعت 19:30 به وقت ایران در مجمع عمومی سازمان ملل سخنرانی میکنه

آمریکا شرط ایران برای برداشتن محاصره رو قبول نکرد

العربیه گفته آمریکا شرط ایران واسه برداشتن محاصره رو قبول نکرده 

گویا امریکا اولتیماتوم زمانی داده برای مذاکرات